最强起底普洛斯,看中国物流地产未来潜能

时间:2020-08-19 16:46:18  来源:  作者: 我要纠错


"普洛斯"这个名字,虽然在物流地产界早已鼎鼎大名,但对于外界而言,却总是会有"两个普洛斯"的印象存在,时常将GLP与Prologis两家企业混淆。尤其是从英文名上来看,由于后者的英文发音与"普洛斯"更为接近,更加造成了识别上的误差。

简单来说,两者的区别:

● GLP(Global Logistics Properties,现中文名"普洛斯")

本篇报告的研究对象,"普洛斯"。曾经作为Prologis的中国与日本的分支业务,于2008年12月24日被GIC全额收购股权及债权,自此从Prologis分拆出来单独发展。目前业务遍及中国、日本、美国和巴西,是亚洲第一、全球第二的物流地产企业。

● Prologis(现中文名"安博置业")

GLP从前的母公司,在GLP分拆出去之后于2011年与安博置业(AMB Properties)合并,成为全球第一大的物流地产企业。随后其英文名沿用Prologis,而中文名则改为"安博"。目前业务遍及北美、欧洲、亚洲等超过20多个国家和地区。

1.2、普洛斯历史发展轨迹:成立于北美,背靠新加坡财团,发迹于亚洲

●成立于北美,挟资本之势全球扩张

1991年,Prologis的前身,Security Capital Industrial Trust (SCI)在北美成立。当时公司的投资领域较为多元化,既包括工业用地,也包括商业及写字楼盘等地产业务的开发。最终,为了降低空置率,提高运营及资金回笼效率,公司选择与美国其他房地产企业区分开来,专注于当时由于美国经济高速发展而出现大量需求的物流地产细分行业。

而于此同时,经济全球化的浪潮袭来,越来越多的美国国际化企业需要全球性的物流仓储网络布局来帮助他们全球铺货,完成快速扩张。而SCI则抓住了这次机会,借助全球化物流概念顺利在1994年于纽约证券交易所(NYSE)上市,并于1998年正式改名为Prologis。

● 染指亚洲市场,进军日本和中国

而借助资本之势,Prologis通过全球并购以及美国企业全球扩张的机会,将自己的触手伸向全世界,而亚洲,尤其是才刚加入WTO不久的中国,在政策及政府的推动下,正如火如荼的开始新一轮全球贸易的大动作。巨大的市场需求以及物流仓储作为贸易的刚需属性,强烈的吸引着Prologis的目光。

2001年,Prologis首先进入美国企业更为熟悉的日本市场,并同时隔海观望对面的这一全球瞩目的庞大市场,以寻求最好的切入时机。

最终,Prologis在2003年迈出了其进入中国的第一步,选择将总部设在中国外资企业最多、国际贸易最繁荣的第一大港口——上海。

●深耕本土化,借力物流园区拓展市场,政府企业"双得利"

Prologis刚进入中国市场时,由于政府对于外资在华"圈地"现象明显保持着很强的戒心,公司在前期希望从政府直接拿地的愿望并不顺利。最终,管理层改变策略,从二级市场入手,一是收购了乐购整套配送设施并在上海取得西北物流园的开发权,二是与苏州工业园区的苏州物流园区签订了开发协议,以入股形式进行工业物流园区的开发及建设。终于在2004年拿下了14万平方米的工业物流设施及土地,成功踏实第一步。

在建立了立足之地后,Prologis开始发挥其作为外资国际化企业的绝对性优势——全球性的大企业客户资源(全球财富1000强企业近一半左右是其客户),将其过往十年来积累的客户引入中国并为其提供一整套的现代化物流解决方案。

在当时的中国,物流地产业提供的物流解决方案仍然相当落后,离国际一流大企业的需求仍然相差甚远。Prologis的出现使得外资大厂的订单纷至沓来,仅4个月后苏州工业园的物流设施租用率便从55%猛增至92.8%。其中客户不乏阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅这样的国际顶级企业。

物流园的开发,引来了国际大厂的入驻,最终导致了整个工业园区被整体盘活并拉动了当地政府的GDP与税收。这种显而易见的连锁效用立刻为政府所注意到,并改变了其对于Prologis的态度,提高了信任,最终转化成了公司在今后拿地时的优惠政策。

凭借着苏州园区的示范效应,Prologis在中国的开发得到了更多地方政府的支持,开始了一轮超高速的扩张。无论在环渤海、长三角、珠三角、还是内陆几大城市,全都布满了公司的物流园区。至2008年,仅用了5年时间,公司在全国19个城市建立起了50多个物流园区。

● Prologis"壮士断腕"应对全球股灾,GIC成功接盘亚洲业务,GLP成立

2008年,由于全球性的次债危机爆发,在实业界各大企业都选择减速扩张,而资本市场上的流动性也降至低点。Prologis同时面临了出租率下降以及后续资金断裂的前后夹攻,公司股价也跌至历史最低。

同年,来自新加坡的国家政府投资公司(GIC)最终以13亿美金成功收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益以及相应的预估债务。交易完成之后,Prologis在中日两国的品牌"普洛斯"、与管理团队保持不变,并同时约定公司三年内不得进入中国日本市场从事相关联业务,即使在三年之后也不能以"普洛斯"的品牌进行运营。

自此普洛斯的亚洲业务正式分拆,中文名"普洛斯",英文名则改为"Global Logistics Properties"(GLP)。而随后于2011年,Prologis剩余的业务与原来的竞争对手安博置业(AMB Properties)合并,中文名改为"安博",而英文名仍保留"Prologis"。

自此,两家企业分别成为了全球第一、第二的物流地产公司。

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